Επενδυτική Βαθμίδα Ακινήτων

Η κατηγοριοποίηση μεταξύ Α έως C βασίζεται στην αποτίμηση των δεδομένων του ακινήτου και της αγοράς στην οποία βρίσκεται για να εντοπιστεί η δυνατότητα του να ανταποκριθεί στους επενδυτικούς του στόχους.

Κάθε βαθμίδα ανταποκρίνεται στο ύψος κινδύνου με στόχο να προσδιοριστεί το επασφάλιστρο επένδυσης, γνωστό ως "spread", που κατά βάση περιορίζει το εύρος της απαιτούμενης απόδοσης. Η κατηγοριοποίηση είναι γενική ανά κατηγορία, είδος και γεωγραφική τοποθεσία, και δεν αντικαθιστά την μελέτη εκτίμησης/ επένδυσης συγκεκριμένου ακινήτου.

Η βάση της μελέτης μας έχει βασιστεί στα πρότυπα και κριτήρια των διεθνών οίκων αξιολόγησης Moody's, Standard and Poor's, Fitch και άλλων, αλλά έχει προσαρμοστεί στους κανόνες και δεδομένα της αγοράς των ακινήτων και τις ιδιαιτερότητες της κάθε χώρας. Η κατηγοριοποίηση μας ανανεώνεται σε αντίστοιχα χρονικά διαστήματα.

Στο ίδιο μήκος κύματος η Επενδυτική Βαθμίδα Ακινήτων αποτυπώνει τις προσδοκίες της εκάστοτε επένδυσης για την δυνατότητα του ακινήτου να ανταπεξέλθει στις προσδοκίες που προσδιορίζονται από την αγορά και ταυτόχρονα να αποτυπωθεί το μέγεθος επηρεασμού που είναι εκτεθειμένο το ακίνητο σε σχέση με το οικονομικό περιβάλλον που βρίσκεται.

Οι διαβαθμίσεις είναι οι ίδιες από ΑΑΑ που είναι η κορυφή της κλίμακας, μέχρι τη βάση που είναι το C. Ανάμεσα στις κατηγορίες υπάρχει η δυνατότητα να προσθέσουμε υπό κατηγορίες κάνοντας χρήση θετικών ή αρνητικών αποκλίσεων (-, +), ωστόσο αυτό είναι επιπρόσθετο εργαλείο που εξυπηρετεί τη προδιάθεση (θετική ή αρνητική) της αγοράς. Στην Κτηματαγορά δεν συναντάμε τόσο συχνά την ανάγκη χρήσης -/+, καθώς οι αντιδράσεις της είναι πιο νοχελικές, ιδιαίτερα αν τη συγκρίνουμε με το Χρηματιστήριο.

Θα κάνουμε ωστόσο μία εξαίρεση και θα γίνει αναφορά για τη βαθμίδα ΒΒΒ- καθώς σε αυτήν συγκαταλέγεται και η χώρα μας.

Παράγοντες που επηρεάζουν την Επενδυτική Βαθμίδα :

• Το οικονομικό και πολιτικό περιβάλλον της χώρας που βρίσκεται το ακίνητο (πολιτική σταθερότητα, ποσοστό ανεργίας, πληθωρισμός, ανάπτυξη ΑΕΠ κτλ)

• Τα δεδομένα της αγοράς που συνδέονται με το είδος των ακινήτων

  • Για καταστήματα λιανεμπορίου λαμβάνεται υπόψη η αύξηση/ μείωση του τζίρου κατανάλωσης, οι τάσεις της αγοράς, καθώς και η καταναλωτική δυνατότητα των πολιτών

  • Για κτίρια / χώρους γραφείων προτεραιότητα στον αλγόριθμο της αξιολόγησης έχει η ανάπτυξη που έχει η χώρα και η αποτύπωση της στο ποσοστό ανεργίας

  • Για κατοικίες πρωταρχικό ρόλο έχει η ζήτηση για μισθώσεις και αγορές ακινήτων καθώς και το κόστος χρηματοδότησης

• Ο νόμος της προσφοράς και ζήτησης ως εκ τούτου δεν θα μπορούσε να μην έχει την σχετική θέση στην εξίσωση αυτή

• Αναμενόμενες αλλαγές στη πολεοδόμηση και φορολόγηση

• Στοιχεία Ιστορικής διαδρομής του ακινήτου (ως προς χρήση, αναγνωρισιμότητα, είδος ακινήτου κτλ.)

• Στοιχεία ανταγωνιστικής προσφοράς (υποκατάσταση)

• Στοιχεία/ προβλέψεις μελλοντικής αυξομείωσης της προσφοράς ακινήτων

• Κόστος κατασκευής

• Αναμενόμενες αλλαγές στη φορολόγηση των ακινήτων

• Αναμενόμενες αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς

• Έργα υποδομών στη περιοχή που θα αναβαθμίσουν τη διαβίωση, επισκεψιμότητα και κατ επέκταση τη ζήτηση για ακίνητα

• Έργα που καθυστερούν να ολοκληρωθούν ή δεν έχουν ξεκινήσει και επηρεάζουν αρνητικά μια περιοχή

• Φημολογία για σχεδιασμό αλλαγής χαρακτήρα μιας περιοχής (για παράδειγμα αλλαγές στο πολεοδομικό σχεδιασμό δήμου/ περιοχής, εγκατάσταση Χυτά κτλ.)