Επενδυτική Βαθμίδα Ακινήτων

Στη κορυφή της Πυραμίδας των επενδύσεων είναι η κατηγορία ΑΑΑ όπου σε επίπεδο ευρωπαϊκών χωρών συναντάμε Δανία, Γερμανία, Λιχτενστάιν, Λουξεμβούργο κτλ.

Σύμφωνα με του οίκους αξιολόγησης και των μελετών μας, στα ελληνικά δεδομένα σε αυτή την κατηγορία τοποθετούμε τα εμπορικά καταστήματα λιανεμπορίου σε πολύ κεντρικά σημεία, όπως στην οδό Ερμού στο Σύνταγμα ή στο κέντρο της αγοράς (συνήθως πεζόδρομοι) της κάθε πόλης με επώνυμους μισθωτές. Σε διαμερίσματα θα περιοριζόμουν μόνο στη περιοχή του Κολωνακίου και του ιστορικού κέντρου και μάλιστα σε ακίνητα με θέα Ακρόπολη, καθώς είναι από τα λίγα σημεία που είναι πολύ δύσκολο (αν όχι αδύνατο) να υπάρξει αύξηση της προσφοράς και «ανταγωνισμού». Σίγουρα θα μπορούσαμε να συμπεριλάβουμε και άλλες περιοχές όπως η Οία της Σαντορίνης, αλλά εκεί είναι πολύ μικρός ο όγκος των ακινήτων. Εδώ οι αποδόσεις είναι χαμηλές δηλαδή 2-3% το έτος.

Στη αμέσως επόμενη Κατηγορία AA, έχουμε τις Αυστρία, Φινλανδία, Γαλλία, Αγγλία ακόμα και τη Τσεχία και η μετοχή της Apple η απόδοση εδώ ξεκινάει από 3% και φλερτάρει με το 4%.

Στην ελληνική αγορά ακινήτων, αυτό σημαίνει καταστήματα μεγάλα, σε εμπορικά σημεία με «ονομαστούς» χρήστες και πολυετή μισθωτήρια για τις κατοικίες, ενώ εδώ θα τοποθετούσαμε κεντρικά σημεία των βόρειων προαστίων όπως το Ψυχικό, η Φιλοθέη και το κέντρο της Κηφισιάς, όπου και εκεί η ζήτηση είναι σταθερή, με μικρές αυξομειώσεις στις αξίες και πολύ μικρό απόθεμα οικοπέδων για ανάπτυξη. Ωστόσο οι περιοχές αυτές έχουν συγκεκριμένο προφίλ αγοραστών/ μισθωτών και δεν σχετίζονται με τον τουρισμό και την βραχυχρόνια μίσθωση, γι' αυτό δεν ανήκουν στην υψηλότερη βαθμίδα.

Στην Κατηγορία Α που συναντάμε τις Χώρες όπως Λιθουανία, Σλοβακία, Μάλτα, Ισπανία και Πολωνία ακόμα και τη μετοχή της Mercedes Benz και της Toyota. Οι αποδόσεις ξεκινάνε λίγο κάτω απ’ το 4% και μπορούν να φτάσουν έως και 4,8%.

Εδώ στην Ελλάδα τοποθετούμε τα ακίνητα λιανεμπορίου σε εμπορικά σημεία δεύτερης κατηγορίας, κοντά στην αγορά ενώ σε κατοικίες θα ήταν τα διαμερίσματα σε περιοχές όπως τα Παγκράτι, Μαρούσι, Χαλάνδρι, Ηλιούπολη, Άγιος Δημήτριος, Χολαργός, Π. Φάληρο κτλ. Είναι περιοχές που η ζήτηση για μίσθωση είναι υψηλή (και για βραχυχρόνια) ωστόσο οι απαιτήσεις του καταναλωτικού κοινού είναι υψηλές όπως και τα μισθώματα. Το ρίσκο επένδυσης εντοπίζεται στο ότι υπάρχει πληθώρα διαμερισμάτων μέσης ηλικίας 40-50 ετών που ανά πάσα στιγμή μπορούν να ανακαινιστούν και επιπρόσθετα υπάρχουν ακόμα ανεκμετάλλευτα οικόπεδα (μονοκατοικίες) που με τον σχετικά υψηλό ΣΔ δίνεται να οικοδομήσουν νέες πολυκατοικίες, συνεπώς η προσφορά ακινήτων θα αυξηθεί.

Στη βαθμίδα ΒΒΒ, είναι Πορτογαλία, Κροατία, Ιταλία, Κύπρο, και η μετοχή της Hyundai. Οι αποδόσεις είναι της τάξεως του 4,6% έως και 5,5%.

Με όρους ελληνικής κτηματαγοράς είναι τα κτίρια/ χώρους γραφείων σε κεντρικά σημεία, καταστήματα λιανεμπορίου σε μέτρια εμπορικά σημεία και οικιστικά ακίνητα σε περιοχές όπως Κυψέλη, Εξάρχεια, Γκάζι, Νέα Σμύρνη, Πειραιάς, Αγία Παρασκευή, Γαλάτσι. Εδώ οι μισθωτικές αξίες είναι ανερχόμενες, η ζήτηση ζωντανή αλλά η προσφορά ακινήτων είναι δυναμική, ιδιαίτερα όσο αυξάνεται η αξία τους ,αυξάνεται και η δυνατότητα ανακαίνισης ή και νέας οικοδόμησης.

Θα σταθούμε και στη βαθμίδα ΒΒΒ- όπου εκτός από την Ουγγαρία και την Ρουμανία, συγκαταλέγεται και η Ελλάδα. Εδώ οι αποδόσεις φτάνουν έως και 6,5%. Στα ακίνητα είναι η κατηγορία των γραφειακών χώρων σε μη εμπορικά σημεία, σε αδιάφορης εμπορικότητας καταστήματα λιανεμπορίου και σε περιοχές οικιστικών όπως τα Πατήσια, Μοσχάτο, Αιγάλεω και Περιστέρι.

Προχωράμε στην ΒΒ βαθμίδα, που έχουμε την Βόρεια Μακεδονία και την Σερβία ακόμα και τη μετοχή της Tesla, με απόδοση από 6,3% έως 7% . Στην συγκεκριμένη κατηγορία τοποθετούμε τις περιοχές Γλυφάδας, Βούλας, Ελληνικού (όχι του Project Ellinikon) για έναν και απλό λόγο’ οι μισθωτικές και αγοραίες αξίες είναι υψηλές, ίσως και στο υψηλότερο σημείο των τελευταίων 20-30 ετών, αλλά η προσφορά ακινήτων αναμένεται να εκτοξευθεί και σε οικιστικά αλλά και σε τουριστικά κτίρια, εμπορικά κέντρα κτλ. Αναμένουμε μια αναβάθμιση του νότιου τμήματος της αττικής αλλά με ταυτόχρονη αύξηση της προσφοράς που θα οδηγήσει σε μείωση των αξιών άρα το ρίσκο είναι υψηλό.

Και πάμε στη θέση Β, εκεί που βρίσκονται οι χώρες της Αλβανίας, της Τουρκίας και της Βοσνίας-Ερζεγοβίνης, όπου οι αποδόσεις που ξεπερνούν και το 10% . Στη κατηγορία αυτή κατατάσουμε τις περιοχές της Αττικής όπως την Ομόνοια (από την οδό Αθηνάς και ανατολικά) και Σεπόλια, Άγιο Παντελεήμονα κτλ Είναι περιοχές υψηλής προσφοράς ακινήτων, χαμηλού ενδιαφέροντος μίσθωσης και οι αποδόσεις επένδυσης αναμένονται να είναι υψηλές με μεγάλο ωστόσο κίνδυνο

Τέλος στην βαθμίδα C είναι η Ουκρανία, η απόδοση μπορεί να είναι πολύ υψηλή άνω του 15% και έχουμε περιοχές που δεν έχουν ιδιαίτερη ανάπτυξη και είναι μακριά από το κέντρο της Αθήνας, το ενδιαφέρον για επένδυση είναι ανύπαρκτο, οι τιμές είναι πολύ χαμηλές και εναποθέτουν τις ελπίδες τους σε έργα ανάπλασης για να υπάρξει ενδιαφέρον.